تثبيت الإيجارات في الرياض
النتيجة في سطور
منعت الأحكام زيادة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار المشمولة، وأوجبت ألا تتجاوز أجرة العقار الشاغر الذي سبق تأجيره قيمة آخر عقد، ومنعت المؤجر من رفض التجديد وإلزام المستأجر بالإخلاء إلا في حالات محددة. وقد قُصر تطبيق أحكام الأجرة والاعتراض والتجديد والإخلاء ومدتها على عقارات مدينة الرياض، مع إمكان التوسع لاحقًا إلى مدن أو محافظات أو مراكز أخرى وفق الآلية المنصوص عليها.
قد يظن المؤجر أن انتهاء عقد الإيجار يتيح له دائمًا رفع الأجرة أو الامتناع عن التجديد، وقد يظن المستأجر في المقابل أن الحماية الجديدة تمنحه بقاءً مطلقًا في العقار. كلا التصورين يحتاج إلى ضبط.
فالأحكام المنشورة رتبت منظومة مترابطة: عرّفت العقار والأجرة الإجمالية، وحددت طريقة احتساب أجرة العقار السابق تأجيره، وقررت حالات للاعتراض، وقيدت رفض التجديد، ثم أضافت قواعد لتسجيل العقد والتجديد التلقائي والعقوبات.
ولهذا لا تكفي قراءة بند واحد بمعزل عن البقية؛ لأن حق كل طرف يتحدد من خلال نوع العقار، وموقعه، وتاريخ العقد السابق، وحالة التسجيل، وسبب طلب الإخلاء أو الاعتراض.
أولًا: ما العقارات التي تتناولها الأحكام؟
عرّفت الأحكام العقار بأنه جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني، ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما. كما عرّفت الأجرة الإجمالية بأنها أجرة العقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار.
عقار سكني أو تجاري
يشمل المباني والأراضي داخل النطاق العمراني متى كان استخدامها سكنيًا أو تجاريًا أو جامعًا بينهما.
الأجرة الإجمالية
العبرة ليست بمسمى الأجرة وحده، بل تشمل المبالغ المالية الأخرى التي يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد.
الهيئة العامة للعقار
أسندت إليها الأحكام مهام تلقي الاعتراضات ووضع عدد من الضوابط والآليات التنفيذية.
هل تنطبق أحكام تثبيت الأجرة على جميع مدن المملكة؟
لا. نص البند السادس على قصر تطبيق البنود المتعلقة بمنع زيادة الأجرة، واعتراض المؤجر، ورفض التجديد والإخلاء، ومدة العمل بهذه الأحكام على العقارات في مدينة الرياض.
ومع ذلك، أجازت الأحكام تطبيق هذه البنود على كامل مدن أو محافظات أو مراكز أخرى أو أجزاء منها بقرار من مجلس إدارة الهيئة بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، وبناءً على المحددات والمؤشرات والمعايير المنصوص عليها.
ثانيًا: كيف حددت الأحكام الأجرة الإجمالية؟
قررت الأحكام عدم جواز زيادة الأجرة الإجمالية في عقود الإيجار القائمة عند نفاذها أو التي تبرم بعد نفاذها، ثم فرقت في طريقة تطبيق ذلك بين ثلاثة أوضاع، ولكل وضع قاعدته:
| حالة العقار | القاعدة | النتيجة العملية |
|---|---|---|
| عقد قائم عند نفاذ الأحكام | لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة الإجمالية. | تظل قيمة الأجرة الإجمالية في حدود العقد المشمول. |
| عقار شاغر سبق تأجيره | لا تزيد أجرته الإجمالية على قيمة آخر عقد إيجار. | يكون آخر عقد هو الحد المرجعي، مع مراعاة طريق الاعتراض. |
| عقار لم يسبق تأجيره | تُحتسب أجرته بحسب اتفاق المؤجر والمستأجر. | لا توجد أجرة سابقة تُتخذ مرجعًا للتحديد. |
ثالثًا: متى يحق للمؤجر الاعتراض على قيمة الأجرة؟
لم تجعل الأحكام قيمة آخر عقد قاعدة مغلقة في جميع الحالات. فقد أجازت للمؤجر الاعتراض على الأجرة المحددة للعقار الشاغر الذي سبق تأجيره في الحالات الآتية:
- إذا خضع العقار لأعمال ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثرت في قيمة أجرته الإجمالية.
- إذا كان آخر عقد إيجار للعقار قد أُبرم قبل عام 2024م.
- أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة.
ويقدم الاعتراض أمام الهيئة، ويُبت فيه وفق الضوابط والآليات التي يضعها مجلس إدارتها. ومن ثم لا يكفي أن يرى المؤجر أن أجرة العقد السابق منخفضة؛ بل يجب أن يقوم اعتراضه على حالة تسمح بها الأحكام وأن يسلك الطريق المحدد لها.
رابعًا: هل يستطيع المؤجر رفض التجديد وإخلاء المستأجر؟
إذا رغب المستأجر في تجديد عقد الإيجار، فلا يجوز للمؤجر الامتناع عن التجديد وإلزامه بإخلاء العقار إلا في إحدى الحالات المحددة:
التخلف عن السداد
إذا تخلف المستأجر عن أداء الالتزام المالي المستحق.
عيوب هيكلية مؤثرة
إذا أثرت العيوب في سلامة العقار وسلامة الساكنين وثبتت بتقرير فني معتمد من الجهة الحكومية المختصة نظامًا.
الاستخدام الشخصي
رغبة المؤجر في إخلاء العقار السكني لاستخدامه الشخصي أو لاستخدام أحد أقاربه من الدرجة الأولى.
حالات تعتمدها الهيئة
أي حالات أخرى يقررها مجلس إدارة الهيئة وفق الضوابط والمعايير التي يضعها.
رغبة المؤجر في الاستخدام الشخصي وردت بالنسبة إلى العقار السكني، ولا يصح توسيعها إلى غير نطاقها دون سند من النص أو الضوابط الصادرة بموجبه.
خامسًا: ما مدة العمل بأحكام الأجرة والاعتراض والإخلاء؟
نص البند الخامس على انتهاء العمل بالبنود المتعلقة بالأجرة الإجمالية، واعتراض المؤجر، ورفض التجديد والإخلاء بعد مضي خمس سنوات من تاريخ نفاذ الأحكام. والعبرة هنا بتاريخ النفاذ النظامي، لا بتاريخ كل عقد على حدة.
الأرقام التي ينبغي ألا تغيب عن المؤجر والمستأجر
مدة العمل بأحكام الأجرة والاعتراض والإخلاء
للاعتراض على بيانات العقد المسجل أو للإشعار بعدم التجديد
الحد الأعلى للغرامة محسوبًا من الأجرة الإجمالية
الحد الأعلى للمكافأة التشجيعية من الغرامة المحصلة
سادسًا: ماذا عن عقد الإيجار غير المسجل في شبكة «إيجار»؟
أوجبت الأحكام على المؤجر في عقد الإيجار غير المسجل في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار «إيجار» أن يتقدم بطلب تسجيل العقد. كما منحت المستأجر حق طلب تسجيله.
وللطرف الآخر الاعتراض أمام الهيئة على بيانات العقد خلال ستين يومًا من تاريخ إبلاغه بالتسجيل. فإذا انقضت المدة دون اعتراض، عُدت بيانات العقد صحيحة. وللتوسع في أثر عدم التسجيل على المطالبة بالأجرة يمكن الرجوع إلى عقد الإيجار غير المسجل في إيجار.
سابعًا: متى يتجدد عقد الإيجار تلقائيًا؟
قررت الأحكام أن عقد الإيجار يتجدد تلقائيًا ما لم يشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل ستين يومًا على الأقل من تاريخ انتهاء مدة العقد، وذلك دون إخلال بالضوابط الخاصة بعدم جواز رفض التجديد في الحالات المشمولة.
واستثنت من هذه القاعدة حالتين:
- العقود محددة المدة التي بقي من مدتها تسعون يومًا أو أقل عند نفاذ الأحكام.
- العقود التي يتفق طرفاها على إنهائها بالتراضي بعد مضي مهلة تقديم إشعار عدم الرغبة في التجديد.
كما أجازت الأحكام للهيئة زيادة مدة الإشعار في العقود النموذجية بما يتناسب مع مدة عقد الإيجار ونوعه.
ثامنًا: ما عقوبة مخالفة الأحكام؟
قررت الأحكام غرامة مالية لا تتجاوز مقدار الأجرة الإجمالية لاثني عشر شهرًا للعقار محل التعاقد على من يخالف الأحكام المتعلقة بمنع زيادة الأجرة، ورفض التجديد والإخلاء، وتسجيل العقد، مع إلزامه بتصحيح المخالفة وفق الضوابط التي يضعها مجلس إدارة الهيئة.
ولا يمنع توقيع الغرامة المتضرر من المطالبة بالتعويض. فالغرامة جزاء عن المخالفة، بينما التعويض يتعلق بالضرر الذي يثبته صاحبه.
الغرامة
لا تتجاوز الأجرة الإجمالية لاثني عشر شهرًا، ويُراعى في مقدارها جسامة المخالفة وظروفها.
تصحيح المخالفة
لا تقف النتيجة عند الغرامة؛ إذ نصت الأحكام كذلك على تصحيح الوضع المخالف.
التعويض
يبقى للمتضرر حق المطالبة بالتعويض متى توافرت أسبابه وثبت الضرر.
من الجهة التي تنظر المخالفات؟
أسندت الأحكام نظر المخالفات وإيقاع الغرامات إلى اللجان المشكلة بناءً على المادة العشرين من نظام الوساطة العقارية، في النطاق الذي حدده النص.
كما قررت مكافأة تشجيعية لا تزيد على عشرين في المائة من مقدار الغرامة المحصلة لمن يقدم، من غير المختصين بتطبيق الأحكام، معلومات تؤدي إلى صدور قرار نهائي بثبوت المخالفة، على أن يضع مجلس إدارة الهيئة إجراءات الإبلاغ وضوابط صرف المكافأة وآلية قسمتها عند تعدد المبلغين.
قبل اتخاذ أي إجراء: راجع هذه النقاط
- هل يقع العقار في مدينة الرياض أم في مدينة أخرى؟
- هل سبق تأجير العقار، وما قيمة آخر عقد وتاريخه؟
- هل تشمل القيمة المطلوبة مبالغ أخرى تدخل ضمن الأجرة الإجمالية؟
- هل العقد مسجل في شبكة «إيجار»، ومتى تم الإبلاغ بالتسجيل؟
- هل أُرسل إشعار عدم الرغبة في التجديد في المدة المقررة؟
- إذا طُلب الإخلاء أو الاعتراض، فما السبب والمستند الذي يقوم عليه؟
أسئلة عملية متكررة
هل يمكن رفع الأجرة بإضافة رسوم أخرى إلى العقد؟
العبرة بالأجرة الإجمالية، وهي تشمل أجرة العقار والمبالغ المالية الأخرى التي يدفعها المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار.
هل يحق للمؤجر تحديد أجرة جديدة للعقار الشاغر؟
إذا سبق تأجير العقار، فلا تتجاوز الأجرة الإجمالية قيمة آخر عقد، مع إمكان الاعتراض في الحالات المحددة. أما العقار الذي لم يسبق تأجيره فتحدد أجرته باتفاق الطرفين.
هل يكفي انتهاء العقد لإلزام المستأجر بالإخلاء؟
في النطاق المشمول بأحكام الرياض، قُيد امتناع المؤجر عن التجديد وإلزام المستأجر بالإخلاء بالحالات التي نصت عليها الأحكام.
هل يتجدد العقد تلقائيًا إذا سكت الطرفان؟
الأصل وفق النص هو التجديد التلقائي إذا لم يبلغ أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل ستين يومًا على الأقل، مع مراعاة الاستثناءات والضوابط الواردة في الأحكام.
هل الغرامة تمنع المطالبة بالتعويض؟
لا. نصت الأحكام على الغرامة وتصحيح المخالفة دون إخلال بحق المتضرر في المطالبة بالتعويض.
ماذا يطبق عند عدم وجود نص خاص؟
قررت الأحكام تطبيق نظام المعاملات المدنية فيما لم يرد به نص خاص فيها. وهذا يعني أن الأحكام الجديدة لا تعمل بمعزل عن القواعد العامة للعقود والالتزامات، وإنما تتقدم في المسائل التي عالجتها بنص خاص.
كما أجازت لمجلس الوزراء تعديل هذه الأحكام بناءً على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية في ضوء تقارير الهيئة عن التحديات والصعوبات التي تظهر أثناء التطبيق، وبما لا يتعارض مع الأنظمة المعمول بها.
الخلاصة
الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر لم تقتصر على تجميد الزيادة في الأجرة؛ بل رتبت حماية متكاملة تبدأ من تعريف الأجرة الإجمالية، وتمر بطريقة تحديد أجرة العقار السابق تأجيره، وتنظم اعتراض المؤجر وحق المستأجر في التجديد، ثم تضبط تسجيل العقد والإشعار بعدم التجديد والجزاء المترتب على المخالفة.
والسؤال الصحيح عند دراسة أي نزاع ليس فقط: «هل يجوز رفع الإيجار؟» بل يجب أن يمتد إلى موقع العقار، وتاريخ آخر عقد، وحالة تسجيله، والمدة المتبقية، وسبب الاعتراض أو طلب الإخلاء، وما إذا كانت الواقعة تدخل أصلًا في نطاق الأحكام الخاصة بمدينة الرياض.
مصدر المقال
المرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 2/4/1447هـ، وقرار مجلس الوزراء رقم (226) وتاريخ 24/3/1447هـ، المتضمن الموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر، كما وردا في العدد (5120) من جريدة أم القرى بتاريخ 16 جمادى الأولى 1447هـ الموافق 7 نوفمبر 2025م.
الرابط —
