بيع أموال المدين بالمزاد متى يتم البيع وكيف يمكن إيقافه؟
بيع أموال المدين بالمزاد في نظام التنفيذ السعودي: متى يتم البيع وكيف يمكن إيقافه؟
شرح عملي لمراحل إعلان المزاد والمشاركة والترسية، والحالات التي توقف بيع المال المحجوز قبل اكتمال البيع.
الإجابة المختصرة
لا يباع المال بمجرد حجزه. يسبق البيع إعلان عن المزاد وتقويم للمال وإجراءات للمشاركة والمزايدة. ويستطيع المدين منع استمرار البيع قبل إعلان رسو المزاد بإيداع مبلغ يساوي الدين ومصروفات الحجز والتنفيذ. كما يوقف بيع بقية أمواله متى أصبحت حصيلة ما بيع كافية للوفاء بالدين ونفقات التنفيذ.
وصول التنفيذ إلى مرحلة بيع أموال المدين بالمزاد يعني أن المال لم يعد محجوزًا فقط، بل بدأت إجراءات تحويله إلى ثمن تستوفى منه الحقوق.
لكن الحجز لا يعني البيع الفوري أو البيع بأي سعر. فقد نظمت المواد (49-54) من نظام التنفيذ الإعلان والتأهل والمزايدة والسداد والترسية، كما حددت المادة (52) الحالات التي يوقف فيها البيع أو يرفع الحجز قبل اكتمال المزاد.
هل كل مال محجوز يباع مباشرة؟
لا. الحجز يحفظ المال ويقيد التصرف فيه، أما البيع فمرحلة مستقلة لا تبدأ إلا بعد استكمال إجراءاتها. ويمكن تلخيص المسار المعتاد كما يأتي:
| المرحلة | مضمونها |
|---|---|
| تقويم المال | تقدير قيمة المال المحجوز وفق إجراءات التقويم. |
| إعلان المزاد | الإعلان عن موعد البيع والمال المعروض خلال المدة النظامية. |
| التأهل والمشاركة | التحقق من شروط المشارك وملاءته وفق اللائحة. |
| المزايدة | بدء العروض بالقيمة المحددة وإعلان الرسو وفق الضوابط. |
| سداد الثمن | يلزم من رسا عليه المزاد بالسداد الفوري، أو خلال المهلة عند تعذره. |
| قرار الترسية | يصدر بعد تحصيل كامل الثمن، ويتضمن تسليم المال المبيع. |
متى يعلن عن المزاد؟
تقضي المادة (50) بأن يعلن عن المزاد قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد على ثلاثين يومًا ولا تقل عن خمسة عشر يومًا، وذلك في موقع بيانات التنفيذ وبالإلصاق على باب المكان الذي توجد فيه الأموال المحجوزة.
ويتضمن الإعلان يوم البيع وساعته ومكانه ونوع الأموال المحجوزة ووصفها بإجمال، ويضاف إليه وفق اللائحة رقم طلب التنفيذ وبيان سقوط خيار المجلس حال رسو المزاد. كما يسمح بمعاينة الأعيان خلال مدة الإعلان.
ويجوز للقاضي الأمر بنشر الإعلان في صحيفة أو أكثر، كما يجوز تعدد وسائل الإعلان أو تكرارها وفق الضوابط الواردة في اللائحة.
هل يستطيع المدين إيقاف بيع ماله قبل المزاد؟
نعم. وضعت المادة (52) ولائحتها أكثر من طريق يمكن أن يمنع استمرار البيع، ويتوقف أثر كل طريق على توقيته وشروطه:
| الحالة | أثرها وشروطها |
|---|---|
| إيداع الدين والمصروفات | يجوز قبل إعلان رسو المزاد إيداع مبلغ يساوي الدين ومصروفات الحجز والتنفيذ؛ ويترتب عليه رفع الحجز. |
| إحضار مشترٍ بسعر يغطي الدين | إذا أحضر المدين قبل إعلان الرسو مشتريًا بمبلغ لا يقل عن الدين، جاز للدائرة إقرار البيع واستيفاء الدين والمصروفات من الثمن ورفع الحجز. |
| إحضار مشترٍ بسعر أقل من الدين | يجوز بموافقة الدائنين الحاجزين ومن يعد طرفًا في الإجراءات، ويوزع الثمن وتستمر ملاحقة باقي أموال المدين حتى الوفاء. |
| الإبراء أو تأجيل الدين صلحًا | إذا أبرأ الدائن المدين أو اتفق معه على تأجيل الدين قبل رسو المزاد، أوقف المزاد بعد سداد مصروفات الحجز والتنفيذ. |
| كفاية حصيلة ما سبق بيعه | يوقف مأمور التنفيذ بيع بقية الأموال متى كفت الحصيلة للوفاء بالدين ونفقات التنفيذ. |
الحد الزمني الحاسم
إيداع كامل الدين والمصروفات، أو إحضار المشتري بالطريق الذي نظمته اللائحة، يجب أن يكون قبل إعلان رسو المزاد. لذلك لا ينبغي مساواة إعلان المزاد بصدور قرار الترسية؛ فلكل مرحلة أثر مختلف.
ماذا لو كانت قيمة المال أكبر من الدين؟
لا يبرر ارتفاع قيمة بعض الأموال الاستمرار في بيع بقية أصول المدين بعد تحقق الغاية من التنفيذ. فقد أوجبت المادة (52) على مأمور التنفيذ وقف البيع على باقي الأموال إذا نتج عن المبيع مبلغ يكفي للوفاء بالدين المحجوز بسببه، مضافًا إليه نفقات التنفيذ.
فالضمانة هنا لا تعني بالضرورة منع بيع مال غير قابل للتجزئة تزيد قيمته على الدين، وإنما تمنع الاستمرار في بيع أموال أخرى بعد توافر المبلغ الكافي.
من يستطيع دخول المزاد والمشاركة فيه؟
الأصل أن دخول صالة المزاد يكون لمن تأهل للمشاركة. لكن اللائحة فرقت بين مجرد الدخول والمشاركة في المزايدة:
- يجوز للدائن والمدين ووكيل كل منهما دخول الصالة دون شرط التأهل.
- يجوز للدائن المشاركة إذا تأهل، أو كان دينه أكثر من قيمة المال المراد بيعه.
- لا يجوز لمن باشر إجراءً من إجراءات التنفيذ، ولا لأقاربه من الأصول أو الفروع أو الأزواج، المشاركة في المزاد.
ما شروط التأهل للمشاركة؟
اشترطت اللائحة للتأهل وإثبات الملاءة:
- تقديم إقرار بأن اسم المشارك غير مدرج لدى جهة تسجيل المعلومات الائتمانية بالتعثر، وأنه لم يصدر بحقه صك إعسار أو إشهار إفلاس.
- دفع مبلغ يعادل 5% من القيمة المقدرة للعين بشيك مصرفي لأمر رئيس دائرة التنفيذ، أو تقديم ضمان بنكي غير مشروط بكامل القيمة المقدرة.
وإذا كانت القيمة المقدرة للأعيان مائة ألف ريال أو أقل، فلا يشترط إثبات الملاءة للمشاركة في مزادها.
تنبيه بشأن قيمة مائة ألف ريال
النص استثنى هذه المزادات من شرط إثبات الملاءة، ولم ينص بعبارة صريحة على إسقاط مبلغ الـ5%. لذلك لا يصح وصف الحكم بأنه إعفاء مطلق من مبلغ المشاركة.
كيف تسدد قيمة المال بعد رسو المزاد؟
حددت اللائحة وسائل السداد، ومنها:
- النقد إذا لم تتجاوز القيمة عشرة آلاف ريال.
- الشيك المصرفي.
- التحويل الإلكتروني إلى حساب المحكمة.
- الخصم عن طريق نقاط البيع الخاصة بدائرة التنفيذ.
- أي وسيلة مصرفية أخرى إلى حساب المحكمة.
ماذا لو لم يتقدم مشترٍ أو لم يصل المزاد إلى القيمة المقدرة؟
يبدأ المزاد بالقيمة المحددة للمال المحجوز، ولا يجوز البيع في هذه المرحلة بأقل من القيمة المقدرة. فإذا لم يتقدم مشترٍ، حدد مأمور التنفيذ موعدًا آخر خلال مدة لا تزيد على يومين. كما أوجبت اللائحة إنهاء المزاد وتحرير محضر إذا لم يتقدم مشترٍ أو لم يصل المزاد إلى القيمة المقدرة سابقًا.
وفي الموعد التالي تباع الأموال التي لا تخضع لمسار إعادة التقويم الخاص بما يقف عليه المزاد.
أما العقار والمعادن الثمينة والمجوهرات وما في حكمها، فيأمر القاضي بإعادة التقويم ويفتتح المزاد بالتقويم الأخير. ونظمت اللائحة إعادة التقدير والمزايدة لهذه الأموال بما لا يزيد على ثلاث مرات، وحددت للمزادين الثاني والثالث مدة لا تقل عن خمسة عشر يومًا.
هل يمكن إعادة المزاد أكثر من مرة؟
لا يعاد تقدير العقار أو المعادن الثمينة أو المجوهرات وما في حكمها والمزايدة عليها أكثر من ثلاث مرات. وفي المرة الثالثة يباع المال بأكبر عرض، بشرط ألا يقل الثمن عن القيمة المقدرة في المرة الثانية إلا بما يتغابن فيه الناس.
وإذا مضت عشر دقائق بعد أكبر عرض دون زيادة، أعلن وكيل البيع القضائي الترسية وانتهت المزايدة، وللمأمور تمديد المدة عشر دقائق مرة واحدة.
ماذا لو رسا المزاد ولم يسدد المشتري الثمن؟
الأصل أن يسدد من رسا عليه المزاد الثمن فورًا. فإذا تعذر السداد الفوري، جاز إمهاله مدة لا تزيد على عشرة أيام عمل.
فإن لم يسدد في الموعد، أعيد البيع على مسؤوليته بمزايدة جديدة، وألزم بما نقص من الثمن وبمصروفات المزايدة، ورد إليه ما زاد على ذلك.
ماذا لو اتفق المدين والدائن على السعر الذي وقف عليه المزاد؟
إذا رضي المدين والدائن بالقيمة التي وقف عليها المزاد، ولو كانت أقل من القيمة المقدرة، انتهى المزاد واستكملت إجراءات التنفيذ.
ويستثنى من ذلك إذا كان المدين قاصرًا – في غير حالات الولاية الجبرية – أو كان المال وقفًا أو في حكمه؛ إذ يلزم استكمال إجراءات المزاد وفق اللائحة.
هل يمكن الاعتراض إذا ظهرت شبهة تلاعب في الأسعار؟
حظرت المادة (51) التأثير على أسعار المزاد بأي ترتيب يؤدي إلى ذلك. وإذا قامت شبهة التواطؤ، وجب على قاضي التنفيذ طلب إجراء التحقيق اللازم من الجهة المختصة.
ويشمل الحظر ما يقع قبل إقامة المزاد أو أثناءه، كما أجازت اللائحة استخدام الوسائل التقنية لمتابعة المزاد ومراقبته وتوثيقه. ويدخل في التأثير المحظور كذلك ما تتضمنه الدعايات أو الإعلانات التسويقية من تضليل في الأسعار.
ماذا يحدث بعد اكتمال البيع؟
يحرر مأمور التنفيذ محضرًا يثبت الإجراءات واسم من رسا عليه المزاد ومقدار الثمن. وبعد تحصيل كامل المبلغ لحساب محكمة التنفيذ يصدر القاضي قرار الترسية، متضمنًا ملخص محضري الحجز والبيع وتسليم المشتري المال المبيع.
ولا يصدر قرار الترسية قبل استلام كامل الثمن، ويعد قرار البيع سندًا تنفيذيًا.
وبعد تحصيل الثمن، يوضح مقال توزيع حصيلة التنفيذ بين الدائنين ما يجري عند عدم كفاية المبلغ.
متى يستلم المشتري المال؟
إذا كان المبيع منقولًا، جاز للمشتري استلامه بعد سداد كامل الثمن ولو قبل صدور قرار الترسية، ويصبح في ضمانه ويلتزم بنقله من صالة المزاد على نفقته.
أما العقار، فيتضمن قرار الترسية البيانات اللازمة للإفراغ ويرسل إلى كتابة العدل لاستكمال نقل الملكية والتهميش على الصك والسجل، دون اشتراط حضور أطراف التنفيذ لديها.
ماذا عن شاغل العقار أو المستأجر؟
قررت اللائحة أن شاغل العقار ملزم بإخلائه إذا لم يكن مرتبطًا بعقد إيجار. فإذا امتنع أو لم يحضر، عومل وفق أحكام التنفيذ المباشر.
أما وجود عقد إيجار، فلا يصح معه افتراض الإخلاء الفوري اعتمادًا على هذا النص وحده؛ بل يلزم فحص العقد ومدته وحجيته والأحكام النظامية المنطبقة عليه.
أسئلة شائعة
هل إعلان المزاد يعني أن البيع اكتمل؟
لا. الإعلان يسبق المزايدة، ثم يلزم رسو المزاد وسداد كامل الثمن وصدور قرار الترسية حتى تكتمل الآثار النظامية للبيع.
ما آخر وقت يستطيع فيه المدين سداد الدين لرفع الحجز؟
يجوز له في أي مرحلة وقبل إعلان رسو المزاد إيداع كامل الدين ومصروفات الحجز والتنفيذ، ويترتب على ذلك رفع الحجز.
هل يستطيع الدائن شراء المال المحجوز؟
يجوز له المشاركة إذا تأهل، أو إذا كان دينه أكثر من قيمة المال المراد بيعه، وفق ضوابط اللائحة.
هل يستمر بيع جميع الأموال بعد تحصيل مبلغ الدين؟
لا. يوقف مأمور التنفيذ بيع بقية الأموال متى أصبحت حصيلة ما بيع كافية للوفاء بالدين ونفقات التنفيذ.
مقالات ذات صلة
خلاصة المقال
بيع أموال المدين بالمزاد ليس أثرًا تلقائيًا للحجز، وإنما مرحلة لها إعلان ومزايدة وسداد وترسية. ويستطيع المدين قبل إعلان رسو المزاد إيداع الدين والمصروفات لرفع الحجز، كما توجد مسارات أخرى نظمها النظام لإحضار مشترٍ أو وقف المزاد بالصلح. ولا يستمر البيع بعد كفاية الحصيلة للوفاء بالدين ونفقات التنفيذ. لذلك يجب تحديد المرحلة التي بلغها الملف بدقة: حجز، أو إعلان، أو مزايدة، أو رسو، أو قرار ترسية؛ لأن لكل مرحلة أثرًا مختلفًا.
تنبيه: هذا المقال للتوعية العامة، ولا يغني عن دراسة ملف التنفيذ والقرارات الصادرة فيه وطبيعة المال محل البيع.
