تحديث الصك العقاري في الدعاوى القضائية

تتكرر أمام المحاكم إشكالات الصكوك العقارية غير المحدثة، خصوصًا في دعاوى إثبات الملكية والحصص المشاعة وقسمة عقارات التركات وتنفيذ الأحكام القطعية. وقد عالجت تعاميم وزارة العدل هذه المسائل من زوايا مختلفة: التحقق من سريان الصك، وتحديثه، ثم نقل الملكية تنفيذًا للحكم القضائي.

الخلاصة قبل التفاصيل

لا يعامل الصك غير المحدث بالطريقة نفسها في جميع الدعاوى. فالدعوى التي يطلب فيها ابتداءً إثبات ملكية تختلف عن قسمة عقار داخل في التركة، كما تختلف المرحلتان عن حالة صدور حكم قطعي أصبح المطلوب بعدها تنفيذ الحكم ونقل الملكية.

التحقق من سريان مفعول الصك وصلاحيته للإفراغ والتحديث

صدر هذا التعميم لمعالجة الاستفسارات التي ترد إلى وزارة العدل بشأن سريان مفعول الصكوك العقارية والإفادة عنها.

وأكد أن على الدائرة القضائية المعنية الاستفسار من كتابة العدل عن حالة الصك وسريان مفعوله ومطابقته لسجله وصلاحيته للإفراغ والتحديث إلكترونيًا قبل الحكم أو الأمر بالبيع أو التنفيذ متى كان ذلك متعلقًا بالعقار محل الإجراء.

كما جعل مسؤولية الإفادة عن سريان مفعول الصك وصلاحيته للاعتماد عليه من اختصاص كتابة العدل المختصة.

الفائدة العملية من التعميم

إذا كانت الدعوى ستنتهي إلى إثبات ملكية عقار أو حصة مشاعة أو بيع العقار أو تنفيذ حكم عليه، فلا يكفي وجود صورة الصك، وإنما يجب التحقق من وضعه النظامي وإمكان التعامل عليه لدى كتابة العدل.

هل يؤثر عدم تحديث الصك في الدعوى؟

إذا كان المطلوب إثبات ملكية عقار أو شراء جزء مشاع أو نقل حصة منه، فإن حالة الصك ترتبط مباشرة بإمكان تنفيذ الحكم المطلوب.

ولهذا يجري التحقق من الصك وسريان مفعوله وصلاحيته للإفراغ أو التحديث قبل ترتيب الأثر القضائي على العقار.

فإذا ظهر أن الصك غير محدث أو غير مستكمل للإجراءات اللازمة، فإن أثر ذلك يتحدد بحسب سبب عدم التحديث وما تفيد به الجهة المختصة عن حالة الصك وإمكان التعامل عليه.

هل كل صك غير محدث يؤدي إلى رد الدعوى؟

لا يصح إطلاق ذلك كقاعدة عامة. العبرة بطبيعة الدعوى والطلب وحالة الصك. وقد تكون هناك حالة يتعين فيها استكمال وضع الصك قبل إمكان الحكم بالأثر العقاري المطلوب، بينما توجد حالات أخرى تعالج فيها المحكمة التحديث ضمن إجراءات القضية نفسها.

ماذا لو لم يتجاوب الورثة في تحديث صك التركة؟

يظهر من الخطاب المرفق الصادر في قضية تتعلق بقسمة تركة أن الإشكال كان في عقارات مملوكة بصكوك غير محدثة وعدم تجاوب الورثة في تحديثها.

وقد أفادت الجهة المختصة بأن تحديث الصكوك يتم بموجب خطاب من الدائرة القضائية، مستندة في ذلك إلى التعميم رقم (13/ت/8532) بتاريخ 28/01/1443هـ وما تقرر بشأن الاستفسار عن حالة الصك وصلاحيته للإفراغ والتحديث.

وتظهر أهمية هذه المعالجة في منع أحد الورثة من تعطيل قسمة التركة بمجرد عدم تعاونه في تحديث الصك.

الفرق الجوهري

تعذر تحديث صك عقار التركة بسبب عدم تعاون بعض الورثة يختلف عن دعوى مستقلة يقيمها شخص لإثبات تملكه عقارًا أو حصة مشاعة؛ لأن المحكمة في دعوى التركة تستطيع معالجة التحديث ضمن الإجراءات اللازمة للقسمة.

انتقال الملكية تنفيذًا للأحكام القضائية

صدر هذا التعميم لمعالجة الإجراءات المتعلقة بالأحكام الصادرة من المحاكم والمتضمنة انتقال ملكية العقارات.

وأوضح أن للدائرة القضائية التي أصدرت الحكم دورًا في استكمال انتقال الملكية بعد صدور الحكم.

وبيّن أن المستفيد يتقدم بطلب نقل الملكية إلى المحكمة التي أصدرت الحكم عن طريق بوابة ناجز، ثم يحال الطلب إلى كتابة العدل المختصة لاستكمال الإجراء.

والغاية من ذلك تنفيذ الحكم القضائي على الصك العقاري ونقل الملكية وفق ما انتهى إليه الحكم، بدل إبقاء المحكوم له محتاجًا إلى إقامة دعوى أخرى لإثبات الحق ذاته.

ماذا يعني ذلك للمحكوم له؟

إذا اكتسب الحكم الصفة القطعية في إثبات ملكية عقار أو جزء مشاع، ينتقل النزاع من مرحلة إثبات الحق إلى مرحلة تنفيذ الحكم ونقل الملكية وفق الإجراء المحدد في التعميم.

ثلاث مراحل مختلفة يجب عدم الخلط بينها

سريان مفعول الصك: التحقق من أن الصك قائم ومطابق لسجله وقابل للاعتماد عليه.

تحديث الصك: استكمال بيانات الصك والإجراءات اللازمة ليصبح قابلًا للتعامل عليه إلكترونيًا.

نقل الملكية: ترتيب الأثر النهائي بانتقال العقار أو الحصة إلى صاحب الحق، سواء بتصرف أو تنفيذًا لحكم قضائي.

كيف نحدد الإجراء الصحيح؟

الحالة الأولى: دعوى لإثبات ملكية عقار أو حصة مشاعة؛ وهنا يجب التحقق من الصك وإمكان ترتيب الحكم عليه.

الحالة الثانية: قسمة عقار داخل في التركة لم يحدث صكه بسبب عدم تعاون بعض الورثة؛ وهنا تعالج المحكمة مسألة التحديث ضمن إجراءات القسمة.

الحالة الثالثة: صدور حكم نهائي بالملكية؛ وهنا يكون الطريق تنفيذ الحكم ونقل الملكية وفق التعميم رقم (13/ت/8771) بتاريخ 14/08/1443هـ.

ما الذي يجب التحقق منه؟

• رقم الصك وتاريخه ومصدره.
• اسم المالك وبيانات العقار.
• سريان مفعول الصك.
• مطابقة الصك لسجله.
• مدى تحديثه إلكترونيًا.
• صلاحيته للإفراغ أو التحديث.
• وجود أي ملاحظة قد تمنع تنفيذ الحكم مستقبلًا.

أسئلة عن تحديث الصكوك العقارية

التعميم رقم (13/ت/8532) بتاريخ 28/01/1443هـ ينظم التحقق من سريان مفعول الصك ومطابقته لسجله وصلاحيته للإفراغ والتحديث.

والخطاب التطبيقي المرفق يبين كيفية معالجة تحديث صك عقار التركة عند تعذر التحديث بسبب عدم تجاوب الورثة.

أما التعميم رقم (13/ت/8771) بتاريخ 14/08/1443هـ فينظم مرحلة انتقال الملكية بعد صدور الحكم القضائي، بما يكمل المسار من التحقق من الصك إلى تحديثه ثم تنفيذ الحكم ونقل الملكية.

تحديد الإجراء يبدأ من حالة الصك ونوع الدعوى وما إذا كان المطلوب إثبات الملكية أو قسمة التركة أو تنفيذ حكم نهائي.

تواصل عبر واتساب